历史告诉我们，每一个区域的崛起，都伴随着一个巨大的楼市契机。放风筝的手从地图上看，首都北京的楼市，就像一只放风筝的手，通过粗粗细细的交通脉络，将地图上环京区域一个个不规则的小碎块紧紧地拽在手里。燕郊、廊坊、永清等等板块，就是线那头的风筝。首都有一天决定要建立环首都经济区，加速跑起来，它们就跟着飞舞；若是首都偶尔停一停，它们也只会在另一端保持镇定，微微摇曳。环京区域就这样牢牢被牵动着，因为属于北京市场外溢补充，所以受北京市场和政策影响极大从原野里刮来了一阵“京津冀一体化”的风，环京区域楼市到了雀跃的时候，这时候天边挂上了“新机场”的云朵和“副中心”的霓虹，大北京区域楼市的苍穹，看起来开始异常炫目了。 大北京区域目前有多火爆呢？网上流传着各种售楼处毁约涨价、交高价房票的段子。武清某项目的销售陈小姐向《安家》记者透露，“由于房价上涨太快，政府控制项目开盘节奏，其实不少项目拿不下预售证，无法开始进行销售。上周一个项目开盘120套房，排了2600多号。我们的项目去年年底均价每平方米8000多元，现在已经涨到17000了。”中国指数研究院监测的燕郊、香河、廊坊、大厂、固安、涿州以及天津武清的数据显示，上半年该区域整体成交呈现“量价齐升”，成交总面积同比增长33%，成交总金额同比增长47%。环京区域的市场规模相比2013年几乎翻了一倍。表格例举了环京热门区域部分项目的售价情况，比较了今年9月较去年同时期的同比增长情况。增长幅度可以说非常逆天： “屌丝”环京津贫困带的逆袭从表格可以看出，2015年9月至2016年9月一年间，涨幅最大的是香河和永清两个区域，都在9成以上，尤其是永清，涨幅接近100%，超过了全国绝大多数区域。燕郊、廊坊等区域，因为楼市发展较其它区域更早，房价基数更高，所以上升幅度不如其它区域，但是均已突破40%。“北三县”随着北京城市副中心去年7月落户通州，被戏称为“新北京”的“小二环”，房价一年实现“三级跳”。从去年中至今，燕郊二手房价均价从每平方米不到9000元涨到现在25000元左右。第一次上涨高峰发生在去年5月，通州成为北京城市副中心传言刚出，投资者开始大批量购房。7月消息确认后，燕郊迅速反应，每平方米突破2万元。不久前与通州规划“统一政策”消息传出，燕郊楼市再度“沸腾”，有的楼盘价钱已经破3字头。不少投资者开始寻找另外的价格“洼地”。北京东南角的天津武清和廊坊永清也开始成为新焦点，价格一路飙升。 曾经的环京区域，受到“环京津贫困带“的影响，一度沦为就是“外来人口”和“贫困“的代名词。经常听到一个说法：“如果北京有购房资格，且又买得起，谁会在环京买房？”仿佛环京区域就是穷人购房的专区，2008年金融危机爆发后，燕郊房价甚至一度从8千跌回4千时代。这个说法放到如今，简直会成为一个笑话。真的是穷人在买大北京区域的房吗？从实际房价角度来说，燕郊等环京房价高于延庆等北京远郊区房价，燕郊的房价比延庆、怀柔、密云以及房山不少区域等北京远郊区的房价更贵。因为其离北京三环的距离更近。而如今，环京价值区域成为京津冀一体化的红彤彤的政策区。不得不相信，政策在哪里，房价自然跟随到哪里。而截至目前，已经有一大批开发商在环京地区通过各种方式取得据点安营扎寨，比如万科、恒大绿地、碧桂园等；还有一批在冲锋陷阵的路上，比如融创等。一线房企不断涌入，让这一地区竞争更加白热化。曾经的“屌丝”环京津贫困带如今逆袭成了让人眼红当“高贵帅”。 “三部曲”激活环京楼市一方面是是来自城市一体化的需求，北京外溢带来的投资需求是造成环京区域房价上涨的最主要动因。根据今年年中发布的《京津冀协同发展土地利用总体规划》，北京包括主城区在内的部分区域，被列入‘减量优化区’，原则不再新增建设用地。未来，疏解腾退的土地将更多被建为公园、绿地。北京城区的土地面临的情况将会越来越紧张。同时，根据北京市规划，至2020年，城六区人口将会比2014年减少15%(约减少200万)。接下来的五年至十年内，北京市城六区的一大重点就是人口减量，将集中在中心的人口流出到周边区域。另一方面，众所周知一线城市的房价高企，京内楼市高端住宅化的愈演愈烈，无数购房者们望房兴叹。北京越来越多的理性消费者选择放弃市中心区域的繁华与拥堵，把投资目光放到更长远的郊县和环京区域。北京前期重点发展上风上水的北部区域，后期重点是通州、大兴、房山等基础设施完善地区，但是目前此类区域也已严重缺乏土地供应，房价甚至短期内突破4万元。那就再往外。环京楼市最初的发展逻辑就非常简单了：“以北京为中心，一环套一环地向外推进。”这时，在业内传闻已久的副中心及北京新机场两大政策前后铿锵落地，对应政策区分别是通州与北三县、大兴与廊永固，和“京津冀一体化”来了个《楼市三部曲》多重奏。未来，越来越多的北京人口将外溢到北三县、廊坊等环京区域。在政策引导下，今后在大北京范围内会形成“环首都经济圈”（注1），作为继珠三角、长三角后北方的第三城市群，据了解，将来环首都经济圈的发展可在全国经济总量中占据重要地位。“环首都经济圈”是一种经济现象，也是城市化发展的一条规律。环首都经济圈作为优质资源特殊载体，区域价值在逐步提升、配套设施也在逐步完善，正在向当今最活跃的区域经济中心逐步发展。目前，许多发达国家的首都经济圈创造的生产总值占国家的三分之一以上。注1：倍划为“环首都经济圈”的地区：涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、赤城县、丰宁县、滦平县、三河市、大厂县、香河县、广阳区、安次区、固安县。声音：环北京区域未来价值和发展潜力到底如何，关键在于做好交通无缝化、产业实心化、环境宜居化等多方面调整。——清华大学规划院副所长、高级城市规划师 彭剑波新机场带来的区域产业优势，北京其他区域能与固安比的，只有中关村区域。­——经济学家 陈宝存谁的拿手戏能决定未来环京楼市都在京津冀一体化的辐射范围内，这些区域作为重点政策区，政策在不断叠加中，对应的，楼市也在水涨船高。尽管如此，不同的区域特征又导致增值幅度出现差异，廊坊、燕郊等环京实力选手如今已经开始爆发，而涿州等区域仍然在“等风来”。《安家》记者通过研究，对各大区域未来楼市增值情况进行了分析。燕郊看涨关键词：副中心旁政府东迁的消息让燕郊再一次迎来了重大的发展机遇。与通州地区一河之隔的燕郊（距离通州区仅6.3公里），将来势必会受益于通州生活、就业的便利，自身的升值潜力不断增强。燕郊被戏称为“北京编外郊县”，从地图上看，燕郊就像是北京的一个远郊，与通州仅隔一条潮白河，有很多人认为在不久的将来这儿会划入北京行政区域。因为其优秀的地理位置，燕郊曾被誉为环京楼市的“涨价之王”，但另一方面，楼市泡沫却成为燕郊越来越被诟病的因素。如今的燕郊，区域内没有任何产业支撑，从而导致如今燕郊区域发展长期内缺乏动力，成为远近闻名的“睡城”。根据政策，燕郊的住宅用地未来4年内将处于0供应的状态，由于政策的挤压与土地供应的短缺，一方面将会造成燕郊楼市增速缓慢，《安家》记者走访燕郊街头发现，许多楼盘的售楼处都处于休业状态，部分开发商和房产投资者也逐渐开始撤离燕郊楼市；但另一方面，燕郊在某种程度上也会如同今日的通州一般，受到限购政策的冲击，房价在短期内呈现增长。燕郊楼盘主要集中在首尔园板块，这个板块目前正在开发中，周边配套有待完善，核心区板块各类商场、医院、学校配套都非常齐全。固安:看涨关键词：空港新区第二机场航站楼所属位置在廊坊广阳区的团城村东，选址虽属于广阳区，但在大北京区域内距离固安最近。在整个京津冀区域，固安离新机场的距离仅远于北京大兴区。根据廊坊官方对新机场的规划，第二机场旁将打造一个百万级人口规划的微中心——空港新区。其中就主要包括固安县和永清县的部分区域。空港新区不管是从空间布局、政策利好、产业能力还是人口容量，都有具备成为环京带下一个核心区域的客观条件。其次，固安也是京津冀一体化大局中“沿G45高速北京中关村—固安—霸州—保定方向的科技成果孵化转化产业带”的重要节点城市。固安依托北京新机场临空经济区带来的历史机遇，可借机打造成为京南宜居宜业的新坐标。永清：看涨关键词：交通永清如今有两条高速路、一条快速路、一条高铁线和两条地铁线，出行方式呈现立体化。其中京台高速有望今年年底通车，其为双向8车道，最高时速为120公里每小时，将成为连接新机场与北京市区最重要的交通纽带之一。永清部分区域也将会被打造为新空港经济圈，京台高速的打造为永清带来交通上的优势。另外，京霸城铁预计将于2019年正式开启。京台高速或京霸城铁的开通，都将永清到北京市区的距离缩短至30分钟以内，以京台高速永清北出口为起点，该区域到南三环的通畅车行时间为半小时，在此背景下，大量刚需上班族必将跟随而入。对比距离北京更近的燕郊，永清至北京市区时间的仅为燕郊的四分之一。随着产业生态与交通利好的不断兑现，永清将呈现极大的升值空间，此外，而永清目前并不限购，投资门槛也远远低于大北京其他区域。廊坊看涨关键词：第二机场、首都城市功能疏解过去，由于市区区位距离北京市区比较远，廊坊市区楼市还不如更靠近北京市区的燕郊、香河和大厂这些河北下辖县市。但近一年来这一情况正在逐渐改变，京津冀一体化的推进，以及“第二机场”概念的确定，对廊坊市区楼市的刺激也在渐渐加大。据悉，新机场主体建筑将绝大部分建在廊坊，北京新机场航站楼的指廊、交通中心、包括航站楼的核心建筑都在廊坊广阳区管辖范围。未来北京新机场将会是全球最大的机场！对周围区域的辐射能力难以估量。在京津冀一体化的略布局中，廊坊被确定为京津冀中部核心功能区的重要城市，用以疏解首都城市功能，调整优化城市布局和空间结构。廊坊管辖的固安县、永清县、广阳区多个开发区都已张开双臂准备承接北京外迁产业。今明两年廊坊将大力推行“以电代煤”“以气代煤”，2017年10月底前，廊坊市禁煤区将彻底实现散煤“清零”，显示出廊坊作为核心城市的决心。廊坊市将会从自然环境、产业、交通等全方面提升，以满足京津冀一体化委于的重任。据当地知情人士向《安家》记者透露，近期廊坊市大学城内推出的某项目第一天价格为16000元每平方米，第二天就涨到了17000元每平方米。“一天一平方米就涨1000元，而且还在两天内售罄，这种情况还是有点不可思议。”恒大也毫无遮掩表现出了对廊坊土地的觊觎之心，二次举牌廊坊发展成为第二大股东，通过股权并购的形式曲线获得廊坊控股在当地的土地储备资源。怀来看涨关键词：冬奥会、环境2022年冬奥会的申办成功让张家口的楼市备受瞩目，冬奥会让其所涉及的多个区域的房地产市场受到了一定的刺激，怀来作为北京与张家口市之间的要塞，成为楼市看涨的重要板块。去年7月，当获知北京获得2022年第24届冬季奥林匹克运动会主办权，作为与北京共同承办冬奥会的城市，张家口楼市甚至出现日涨千余元情况，怀来区域的房价一年间几乎翻了一翻。由于京北地区大都毗邻景区，很难看到像京东、京南一样的大片高楼，区域楼盘供应的主要是低密度产品。和大北京区域许多置业刚需人群不同，京北置业的人群多是为了度假及养老。作为住建部命名的国家园林县城，怀来森林覆盖率超过60%，年空气质量优质天数高达320天以上。怀来的环境收到了置业投资者的高度认可，在北京连续雾霾天的情况下，怀来区域拥有与北京市区截然不同的优质空气。也有很多购房者表示，在怀来买房就是为了周末休闲度假使用，也没考虑过升值、转手等问题。香河看涨关键词：产业按照国外的城市化经验，城市化率每增加一个百分点，就意味着1400万人要进入城镇去生活，其中有近70% 的人需要就业，因此一个区域的发展空间关键又在于产业的发展。简单的房地产扩张，无法真正的支撑起某个区域的楼市健康发展，以产业的发展带动就业，才可有效的实现人口的聚集。香河有着15年的家具产业沉淀，香河属于中国“四大家具产业之都”，是位列全国第二的家具城，也是北方最大的家具集散中心。其年整体交易量已达240亿元，形成了产、供、销链条完整的家具产业集群，产业企业逾3600家，带动就业6万人，占区域劳动力总量的三分之一。而未来香江全球家居CBD建成后，还将带动几十个行业的发展，解决超过20万人的就业。甚至有声音认为，“在环北京所有的县市中，真正具备产业基础的只有香河。” 环京区域哪家强？燕郊固安或廊坊？对比众多的环京热门区域，《安家》记者认为，目前表现最突出的当属廊坊、燕郊、固安。燕郊、大厂以通州作为后方发力点，随着副行政中心政策落地，燕郊、大厂楼市涨势凶猛。对于京郊的房价，业内有句玩笑话，“北京一感冒，燕郊就咳嗽”。但尤其是燕郊，近些年来房地产发展速度过快，区域配套跟不上步伐，基础仍相当脆弱，且忽视了城市和产业的规划，不仅购物、医疗、交通不便，而且生活成本较高。现在燕郊的常住人口已经超过70万，其中大部分的人每天都要挤9字头8字头的长途车“跨省”上班，或者和私家车商量好价钱，以节约成本拼车奔向首都中心。浩浩荡荡的燕郊大部队每一天都得经历“早进京，晚离京”的拥挤，交通、配套仍然是这个通州东大门的一大短处。虽然如孔雀城等项目在燕郊已经销售多年，但教育、医疗、商业等配套资源始终相对紧缺。有知情人士向《安家》透露，“燕郊曾经购房的大多是投资客，实际居住可能还不到一半。”从去年初至今，燕郊二手房价均价从每平方米不到9000元涨到现在26000元左右，涨幅惊人。但另一方面，燕郊楼市如此发力过猛，楼市泡沫的阴影需要小心。廊坊仍然会是一个好选择，一方面，随着新机场的建设，廊坊会形成依托中心城市和空港、海港的独特优势。另一方面，作为有原生产业的卫星城，能够通过产业留住部分置业人口。而根据京津冀协同发展战略，廊坊市若抓住京冀共建北京新机场和临空经济区的有利时机，以生态、智能、休闲、商务为发展方向，将会进一步扩大其产业发展。著名财经作家吴晓波认为，未来5至10年，投资买房最核心的大数据是人口、三产服务业的发展以及城市资金总量。而廊坊是10大人口流入城市之一，并且是10大三产增长最快的城市之一，占据投资买房最核心三大数据中的两大数据，未来房地产增长潜力较大。要注意的是，廊坊偏重于第二产业，没有形成产业集群，暂时不能满足高端客群的置业需求。交通和产业是秘诀环京带购房人群的特点决定了在所有这些因素中，交通是最重要的决定因素，即目前环京带，如燕郊、廊坊、等，主力购买人群是北京上班族。基于这些人“早去北京，晚回住地”的时间安排，交通是最重要的。可以用天通苑为例，北京天通苑到天安门，以坐地铁为出行方式需花费差不多80分钟，也就是一个半小时，这个时间在北京区域来说，算是“正常可接受范围。”而居住在环京带的人，在通勤时间的心理准备上还可以再妥协半个小时，也就是说，在整个大北京区域，通勤时间如果保持在两个小时内，可以为大部分人所接受。按照这个逻辑，通勤时间越接近一个半小时的地段，房产价值越大。但如果时间上超过两个小时，买房人就得考虑时间成本了。而另一方面，交通环境也影响着通勤的时间。比如从燕郊经过通燕高速至东三环的大望路，在通畅的情况下，40分钟左右的车程即可到达。但实际上在现实的通勤中，正常上下班时间会是通畅路况所耗时的两倍以上。这也侧面证明区域的交通现状与规划情况将会对区域价值起到重要影响。在未来较长的一段时间内，环京区域的主流人群仍将是北京上班族，目前的趋势是：越拥堵说明越有人口吸附价值。越不堵，说明对北京上班族越没有吸引力。可预见在一个中短期时间范围内，预计是三至四年。环京价值区域，越堵的地方越有价值。现实已对此给出了真正的答案，比如燕郊、大厂等。但伴随职住一体战略的落实，当地产业的就业能力将开始逐渐影响房价涨跌。往中长期看，根据我们的表格研究，廊坊、固安、燕郊、永清四个区域，在长期的交通上的优势比其它环京区域更为明显，可以预期，在五年左右的时间，这四个区域的价值会得到明显的上升。其次是产业。房价的本质是人口流动学，人口往哪走，房价跟随到哪。拿固安来说，今年，固安计划签约引进亿元以上产业类项目80个，其中固安工业园区、新兴产业示范区占7成以上；新开工亿元以上产业类项目45个，固安工业园区、新兴产业示范区占比达到8成半。固安是目前环经区域内唯一一个处在北京新机场黄金10公里以内的城市。地处北京、天津、保定三市中心的固安，在未来新机场投入运营后，将承载大批量新机场产业人群及客流，周边生活区域也将共享新机场的高端商业配套，直接承接各种利好，届时固安区域必将在环京城市群中脱颖而出。中国区域经济学会副理事长兼秘书长陈耀认为：“固安符合中国的城镇化要求，实现产业和城市融合发展，使产业的发展和城市的支撑形成相互促进。”仅用了十多年时间，固安县域经济总量已跃上百亿元台阶。2015年，全部财政收入、地方公共预算收入增幅连年位居廊坊市10个县（市、区）榜首，总量跨入全市第一方阵行列，未来该区域价值会随着产业的进一步融合而得到飞跃。明天的模样放眼国际，首尔首都圈为环京区域做了个示范。韩国曾有约五分之一的人口集中在首尔，大城市病严重。同时带动周边区域的均衡发展，韩国政府将首尔特别市、仁川广域市和京畿道地区界定为首都圈范围，并先后3次制定“首都圈整治规划”，对首都圈各个地区进行协调规划，不断建设和完善交通设备。首都圈的建设开发以及首都圈内交通网络的不断完善和扩大，使得居住在首尔城区的人有了更多的选择，许多人开始迁往周边的首都圈地区，自2009年3月以来，首尔市人口一直呈现净流出态势。如果环首都经济圈坚持以提升居住环境、打造完善的区域产业与交通，那大北京的明天就是首尔首都圈的今天：近京价值区域与北京市区在人口、交通以及房价等之间的差距日益减少，最终走向相对的均衡化。但如果北京疏解出来的只是房价预期，转移出来的只是房地产，那房地产的“泡沫剧”只会越来越惊险。